A detta degli esperti, affittare casa conviene sempre meno. La tassazione sugli immobili residenziali è aumentata negli anni, con imposte come Imu e addizionali che riducono i margini di profitto.
Anche con la cedolare secca il carico fiscale resta elevato e non sempre proporzionato ai guadagni. Infatti viene applicata un’aliquota del 21% sul canone di locazione lordo annuo se il contratto di affitto è a canone libero e del 10% se il contratto è un canone concordato; aliquota al 21% sul primo immobile dato in affitto breve e al 26% dal secondo al quarto immobile affittato con tale contratto. Ricordiamo che inoltre, in virtù dell’applicazione della cedolare secca, si rinuncia agli aumenti Istat previsti per legge.
Poi c’è il problema della morosità e delle difficoltà di sfratto.
I tempi per avere libera la casa da parte di un inquilino moroso possono protrarsi per anni, con un impatto diretto sui rendimenti dell’immobile. La normativa favorisce la tutela degli inquilini, spesso a scapito dei proprietari.
Pesano anche i costi di gestione elevati. La manutenzione straordinaria e ordinaria dell’immobile è quasi sempre a carico del proprietario, riducendo ulteriormente la redditività. In alcuni casi, le case richiedono continui adeguamenti normativi e ristrutturazioni per restare competitive sul mercato.
Altro fattore che incide in negativo: il rendimento limitato. I canoni di affitto residenziale tendono a essere inferiori rispetto ad altre tipologie di immobili, con una redditività che difficilmente supera il 2-3% netto annuo.
E infine bisogna tener conto delle regole sempre più stringenti. La tendenza a imporre tetti agli affitti, limita la capacità del proprietario di adeguare i canoni all’inflazione o alle condizioni di mercato.
L’INVESTIMENTO ALTERNATIVO
A differenza degli immobili residenziali, i locali commerciali offrono diversi vantaggi per chi desidera affittare. Vediamoli.
1. Contratti più solidi e stabili
• I contratti commerciali hanno durate minime di 6 o 9 anni, offrendo stabilità a lungo termine e le garanzie richieste agli affittuari commerciali (fideiussioni bancarie o assicurative) riducono il rischio di morosità.
2. Minor intervento del proprietario
• Gli affittuari commerciali, dovendo adattare il locale alla loro attività, si occupano anche delle personalizzazioni necessarie, riducendo i costi per il proprietario.
3. Maggiore redditività
• I locali commerciali generano canoni di locazione più elevati rispetto agli immobili residenziali, con rendimenti netti che possono raggiungere il 5-8% annuo.
• I contratti includono clausole di rivalutazione automatica del canone, adeguandolo all’inflazione (indice Istat).
4. Regime fiscale più favorevole
• Se il conduttore è un’azienda o un professionista con partita Iva, l’affitto è soggetto a Iva, che il locatore può eventualmente recuperare o detrarre in alcune circostanze.
• Alcuni costi legati al locale (ad esempio, ristrutturazioni) possono essere dedotti fiscalmente.
5. Meno rischi normativi
• Le procedure di sfratto per i contratti commerciali sono più rapide e meno burocratiche rispetto a quelle residenziali.
• Gli inquilini commerciali sono meno tutelati dalla normativa, rendendo più semplice il recupero del locale in caso di problematiche.
6. Diversificazione e potenziale di crescita
• Un locale commerciale in una zona strategica, come un centro città o un’area ad alta densità di attività, può garantire un flusso continuo di potenziali affittuari.
• La domanda per spazi commerciali ben posizionati rimane stabile anche durante crisi del mercato residenziale.
Conclusione.
Se affittare una casa oggi appare sempre meno vantaggioso a causa di tasse elevate, difficoltà di gestione e rendimenti bassi, investire in un locale commerciale offre prospettive più interessanti.
Con contratti stabili, canoni più alti e un regime normativo meno vincolante, i locali commerciali possono rappresentare una soluzione ideale per chi cerca rendimenti più elevati e una gestione semplificata.
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